Один из способов мошенничества, практикуемый сегодня в Санкт-Петербурге: познакомиться со студенткой, которой родители, живущие где-нибудь в Сибири, купили в Питере квартиру.
Окруженная вниманием и заботой девушка постепенно теряет бдительность по отношению к своему ухажеру, а однажды на улице ее останавливает милиция и находит в кармане... дозу наркотика (или, например, подозревает в краже, в связях с криминальными элементами — вариантов может быть много).
«Возлюбленный» тут же приходит на помощь своей пассии и потихонечку подводит напуганную студентку к выводу, что с органами тягаться бесполезно, и лучше вообще куда-нибудь уехать, спрятаться. На время, пока всё не «рассосется». А еще лучше — выписаться из квартиры, тогда точно никто не найдет. Стать «девушкой без адреса». И, как настоящий мужчина, берет всю волокиту по оформлению нужных бумаг на себя. Обескураженная жертва подписывает ему доверенность на право распоряжаться своей собственностью, и дело в шляпе!
Цель одна: войти в доверие. В одном случае, прикидываются собутыльниками, в другом — после инсценированного погрома бегают за лекарствами для избитого. Часто обещают работу, при условии, что будущий сотрудник бросит пить, и каждое утро «в последний раз» приносят ему опохмелиться. Работу, как правило, предлагают где-нибудь в области: сторожить завод или лодочную станцию. Таким образом, человек заранее знает о переезде, и к моменту своего отбытия из города уже морально к этому «подготовлен». Источник: Росбалт
Наиболее распространенные случаи мошенничества
Самое дорогое имущество, которое имеется у большинства наших сограждан - это квартира и поэтому неудивительно, что сфера продажи квартир стала весьма криминальной.
Самые распространенные попытки совершить незаконные сделки:
продажа чужой квартиры. Документы на квартиру могут быть либо подделаны, либо изготовлены с использованием похищенных подлинников;
продажа квартиры нескольким покупателям одновременно. Продавец использует нотариально заверенные копии или имеет поддельные документы в нескольких экземплярах;
продажа незаконно присвоенной квартиры (договор купли-продажи или дарственная на квартиру получены с помощью обмана, угроз и насилия);
продается квартира, принадлежащая на праве собственности нескольким лицам. Один из них может присвоить всю сумму стоимости квартиры и скрыться;
покупатель показывает не ту квартиру, которую продает;
продавец, получив деньги от покупателя, отказывается выписаться из квартиры.
Способы мошенничества
Известно, что рынок жилья достаточно привлекателен для разного рода махинаций. Поэтому при совершении сделок купли-продажи следует быть предельно осторожными и внимательными. Чтобы помочь Вам избежать в будущем серьезных проблем, расскажем о наиболее типичных способах мошенничества.
Намеренное утаивание информации, позволяющей расторгнуть уже заключенную сделку в ущерб покупателю квартиры.
Например, в квартире может проживать человек, который состоит на учете в психоневрологическом диспансере. Или пациент наркодиспансера - алкоголик, наркоман и пр. Вы, не зная об этом, покупаете квартиру, а через некоторое время родственники этого человека отправляются в суд со справкой о его невменяемости и расторгают сделку. При этом суд, конечно, принимает решение о том, что покупателю квартиры должны вернуть уплаченные за нее деньги. Фокус однако в том, что сумма, указанная в договоре купли-продажи квартир, как правило, намного меньше той, которая реально была уплачена за квартиру. Это во-первых. А во-вторых, нет никакой уверенности в том, что даже эта сумма будет вам возвращена. Дело в том, что сделки, совершенные с «психами», алкоголиками, наркоманами, могут опротестовываться в течение аж десяти лет. За это время уплаченные Вами деньги будут потрачены.
Не меньше хлопот может доставить и покупка квартиры, в которой проживал человек, отбывающий наказание в местах лишения свободы. Когда он «садится» в тюрьму, то выписывается из квартиры. Но при этом права на проживание в ней не теряет. Такую квартиру вполне могут продать Вам. И только по прошествии нескольких лет спокойной жизни в новой квартире вы вдруг обнаружите, что купили «коммуналку». А сосед Ваш только что вернулся из заключения и никуда выезжать не собирается.
Подделка документов
В процессе заключения и оформления сделки купли-продажи квартиры приходиться иметь дело с большим количеством разных документов. Именно они служат основанием для совершения сделки, и именно с ними связаны разнообразные способы мошенничества. К наиболее часто встречающимся способам подделки документов относятся:
· переклейка фотографии (подобную подделку внимательный гражданин может выявить сам, обратив внимание на несовпадение выдавленных букв на паспорте и на фотографии, написание реквизитов документа не специальными черными чернилами, а иными, нечеткость самой фотографии и пр.);
· использование листов различных паспортов в паспорте одного гражданина (в таких поддельных документах, как правило, не совпадают серии и номера паспорта на страницах, что внимательный гражданин также способен выявить самостоятельно);
· постановка поддельных штампов прописки (регистрации) в паспортах (характерными признаками данного способа подделки являются нечеткость самого штампа прописки, несовпадение адреса прописки и номера отделения милиции, отсутствие штампа выписки с другого адреса или несовпадение адреса выписки номеру отделения милиции, на территории которого находится квартира);
· использование смонтированных ксерокопий документов, удостоверяющих личность;
· использование заграничных паспортов, в которых не указан адрес прописки (регистрации);
· предъявление фальшивых платежных документов;
· предъявление фальсифицированных документов, подтверждающих владение квартирой.
Часто мошенники не подделывают документы, а получают их дубликаты. Собрав несколько полных комплектов документов на квартиру, заключают несколько вполне законных договоров на продажу. Один из них продавец сам регистрирует и получает всю причитающуюся сумму. С остальных покупателей он получает часть денег сразу после нотариального оформления, предоставляя им возможность регистрировать договор самостоятельно.
Обман по доверенности
Преступники под предлогом оказания помощи в обмене или расселении получают от владельца квартиры генеральную доверенность на право совершать любые сделки с квартирой, затем оформляют договор купли-продажи квартиры без участия владельца и даже его выписывают из нее без ведома последнего. Иногда в целях незаконного завладения чужой жилой площадью мошенники используют фиктивные доверенности на право распоряжения недвижимостью.
Обман по договору
Такая афера обычно легко «прокатывает» с простыми бабушками и дедушками. Маклер заключает с ними договор для продажи или обмена квартиры. При этом - «чтобы процесс пошел быстрее» - оформляет недвижимость клиента на себя. После этого квартира тут же продается, и у пенсионеров начинаются проблемы.
Оказывается, что в умном договоре, составленном на латышском языке, отсутствует пункт о материальной ответственности маклера. Поэтому мошенник без зазрения совести исчезает с деньгами. А когда к нему приходит полиция, честно во всем признается:
- Да, все деньги я потратил, но обязательно отдам, когда смогу.
Доказать вину такого маклера оперативникам нереально, потому что аферист покажет настоящий договор с доверенностью...
Продажа квартиры по сговору нескольких лиц
Рассмотрим наиболее распространенные случаи таких продаж.
Довольно часто подаются иски о признании договора купли-продажи квартиры недействительным как сделки, совершенной под влиянием насилия и угроз. Продавец квартиры заранее договаривается с родственниками или знакомыми об определенном поведении на суде, затем продает квартиру и спустя некоторое время подает иск в суд о признании договора купли-продажи недействительным на том основании, что он совершил сделку под влиянием угроз со стороны тех лиц, с которыми он заранее договорился. На суде, естественно, "жертва" и "принуждающий к совершению сделки" действуют сообща и разыгрывают "спектакль". Исход дела зависит от того, насколько правдоподобно это будет происходить и удастся ли убедить суд в том, что дело обстояло именно так.
При продаже квартиры, являющейся общей совместной собственностью супругов, необходимо согласие другого супруга. Однако вполне реальна ситуация, когда супруги решают "нажиться" на продаже квартиры и заранее договариваются о совместных действиях. Допустим, квартира была куплена в период брака, но оформлена на одного из супругов и второй в ней не прописан. Если в паспорте супруга-продавца стоит штамп о регистрации брака, то нотариус обязательно потребует согласие на сделку второго супруга. Однако паспорт можно "потерять" и взамен получить "чистый", без штампа о регистрации брака. В этом случае после совершения сделки второй супруг может подать иск в суд о признании сделки недействительной на том основании, что у него не спросили согласия, а он был против. В итоге суд все вернет на свои места, а покупателю будут возвращены (возможно) деньги в сумме, оговоренной в договоре купли-продажи.
Недействительным может быть признан договор купли-продажи квартиры в случае признания недействительным первоначального договора передачи квартиры в собственность. В этом случае также может иметь место злонамеренный сговор проживающих в квартире лиц.
Воздушные замки
Махинации с жильем сейчас едва ли не самый распространенный вид мошенничества. Часто люди наталкиваются на следующую схему. Компания-посредник собирает деньги на строительство новых домов долларов, скажем, по 600. Заключается договор. Казалось бы, дело выгодное для всех, - ан нет. Срок подошел, дома готовы, квартиры готовы, - но фирма их почему-то не выкупает. И выходит, что люди деньги отдали, а жилья получить не могут - квартиры, вроде бы купленные ими (а точнее, построенные на их деньги), фактически им не принадлежат! Кстати выясняется, что возможность подобной ситуации была предусмотрена в договорах, заключенных между компанией и гражданами. В случае непредоставления квартиры клиенту фирма обязуется вернуть внесенные им деньги и выплатить неустойку в размере от всей суммы. Но и этого, как вы понимаете, не происходит. Клиентам остается лишь судиться, судиться и еще раз судиться.
Агентство по сдаче жулья
Специалисты утверждают, что число желающих сдать квартиру сейчас намного превышает спрос на аренду жилья. Однако, позвонив по объявлению, вы почти обязательно нарветесь на алчных посредников. Кколичество фирм и фирмочек, занимающихся этим бизнесом, учету не поддается. Желаете снять квартиру? Пожалуйста, нет проблем. Агентство предложит вам купить распечатку с перечнем сдающихся внаем квартир всего за каких-то 50 долларов. Вам представят длинный список вариантов. Что, есть сомнения? Позвоните наугад по любому телефону и сами убедитесь, что хозяин квартиры хоть сегодня готов заключить сделку. Но когда деньги посреднику уже уплачены, начинается настоящее кино. Приехав по указанному адресу, вы вдруг узнаете, что квартира либо уже сдана, либо вы просто "не проходите по конкурсу". То ли лицо у вас не той национальности, то ли семейное положение неподходящее, то ли пол не тот. Словом, причина для отказа всегда найдется. А секрет в том, что хозяева всех этих квартир давно в сговоре с агентством. Они вообще ничего и никому сдавать не собираются, получая небольшой процент от той суммы, которую вы оплатили за липовую распечатку. Уличить агентство в обмане практически невозможно. Пойди, докажи, что все это подтасовка! Но обычно на такие аферы идут фирмы-однодневки. Солидные агентства дорожат своей репутацией. Поэтому, вознамерившись снять квартиру, поинтересуйтесь, есть ли у фирмы лицензия на этот вид деятельности, узнайте, давно ли она получена. Доверять, как правило, можно только тем, кто работает на рынке не менее 5-6 лет. В ином случае вы просто оплатите не информацию, а макулатуру, хотя и ей можно будет найти применение
Отказ от оплаты квартиры
Хотя и редко, но все же встречаются случаи неправомерного завладения квартирой без ее оплаты (полной, частичной или заранее оговоренной суммы). Преступник, при покупке квартиры, просто не выплачивает деньги, либо часть обещанной суммы за совершение сделки. При этом, нередко потерпевшими становятся социально деградированные личности (пьяницы, наркоманы .и т. п.), слабоумные старики, душевнобольные и т. д. Преступники для получения согласия на приватизацию и оформления документов или доверенности на право заключения сделки используют весьма разнообразные способы воздействия на граждан, от "стимулирующего" подталкивания к добровольному согласию (клиента могут спаивать, либо незаметно применять психотропные средства) до прямой угрозы физической расправы, пыток.
Квартирные вопросы и советы
Бывает, что покупателю показывают одну квартиру, а документы оформляют на другую. При этом мошенникам ничего не стоит перевесить номера квартир, часто на целом этаже или во всем доме. Бывали случаи, что меняли даже таблички с номерами домов и названиями улиц.
Весьма распространены и случаи реализации квартир не собственниками, а их арендаторами. Пользуясь поддельными документами, они получают аванс и скрываются.
Нередко квартиру продают по доверенности уже после того, как сам владелец жилья умер. Сделка после этого, естественно, является недействительной.
Бывали случаи, когда клиента обманывали представители организованного преступниками бюро, которое после заключения серии нечестных сделок, прекращало свою деятельность, либо перебазировалось в другой район под новым названием. Создаются фирмы и для оформления одной единственной сделки, после чего они исчезают. Как правило, этого не случается с фирмами-членами профессиональных риэлторских организаций и объединений, и компаниями, работающими на рынке недвижимости более 5 лет
Нельзя ничего подписывать, не проверив все документы другой стороны, причем не просто их наличие, а полное соответствие юридическим нормам, даже если текст документа кажется безобидным.
Ни в коем случае не оставляйте свой паспорт и свидетельство о приватизации квартиры у посредников и иных лиц (арендаторов и т.п.).
Одновременно с вручением денег следует занимать и осваивать купленную квартиру, сменив замок. Необходимо также добиться выписки всех квартиросъемщиков с приобретаемой жилплощади (естественно, до передачи денег). Недобросовестный продавец в этом случае не сможет ее вероломно занять.
И продавец, и покупатель (в зависимости от степени честности партнера) могут остаться без денег. Партнеры как бы заранее вынуждены относиться друг к другу с подозрением. Возможный выход: деньги заранее передаются (на хранение) в надежную риэлторскую фирму, которая обязуется контролировать исполнение сделки и ее регистрацию (за посредничество со сторон взыскивается 5% от суммы сделки). Функции такой фирмы может выполнить также банк (при этом сюда передаются подписанные сторонами условия передачи денег).
При расчетах целесообразнее пользоваться не наличными деньгами, а расчетным счетом. Оригиналы приватизационных документов должны находиться у собственников до момента завершения сделки.
При покупке квартиры в кредит с правом ее аренды тщательно рассчитайте свои возможности. В противном случае есть риск стать плательщиком пени: 1% от задолженности за каждый день просрочки. Неуплата может привести к расторжению договора аренды и ''конфискаций'' первоначального взноса.
Опасайтесь людей, стремящихся сделать все срочно, минуя порядок, которые берутся за оформление всех документов сами.
